Ktoś zamawiał hipoteczny P2P?

Idea pożyczek społecznościowych doczekała się kolejnej interesującej realizacji – amerykański serwis Money360.com wziął na warsztat kredyt hipoteczny… i przerobił go na modłę peer-to-peer. Dla social lending to kolejny milowy krok i dowód, że pożyczki P2P nie muszą ograniczać się do niszy finansowania konsumpcji mniej lub bardziej wykluczonych finansowo mniejszości.

Przyrzekłem sobie, że nie napiszę nic dopóki nie wystartuje Priva.pl, ale nie mogłem się powstrzymać… Zwłaszcza, że w obozie Kreativ projekt następcy Smavy nie zyskał chyba statusu priorytetu 😉 Pojawienie się informacji o Money360 zmotywowało mnie do popełnienia pierwszego od ponad pół roku wpisu, chociaż pomysł nie jest rewolucyjny i trudno nazwać go przełomową innowacją.

Hipoteka – trudne zadanie

Można było spodziewać się, że prędzej czy później idea „odpośredniczonego” pożyczania przeniknie na rynek finansowania nieruchomości. Są już przecież platformy pozwalające na ustanowienie zabezpieczeń na ruchomościach (np. na samochodach – niemiecki AuxMoney czy polska Zakra). Stworzenie społecznościowego odpowiednika kredytu hipotecznego to jednak problem wymagający rozwiązania szeregu dość skomplikowanych kwestii.

Po pierwsze, kwoty konieczne do sfinansowania zakupu nieruchomości o rząd wielkości przekraczają skromne limity charakteryzujące dotąd rynki pożyczek społecznościowych. Montaż jednej hipotecznej pożyczki, nawet o niskim współczynniku LTV, wymagałby albo udziału setek (jeśli nie tysięcy) pożyczkodawców inwestujących niewielkie kwoty lub zaangażowania inwestorów posiadających spore nadwyżki kapitału i gotowych czekać kilkanaście lat na całkowity zwrot swoich pieniędzy.

Drugim istotnym problemem technicznym jest prawne zabezpieczenie pożyczki P2P. Poziom komplikacji czynności koniecznych do zawarcia umowy o kredyt hipoteczny (m.in. sprawdzenie stanu prawnego i wycena nieruchomości) może być wyznacznikiem specjalistycznego charakteru tej materii. W tym przypadku pośrednik (platforma pożyczkowa) będzie musiał nie tylko posiadać odpowiednie kompetencje, ale również być w stanie sprawnie obsługiwać proces zawierania umów pożyczkowych. A za rozszerzonym zakresem funkcji pośrednika iść będą koszty – wynagrodzenia dla specjalistów obsługujących wnioski, koszty sądowe itp.

Jest także kwestia czysto techniczna – kto ma widnieć w księdze wieczystej? Każdy z pożyczkodawców? To przecież kilkadziesiąt wpisów – kto za to zapłaci? A może platforma pożyczkowa? Ale jakie zabezpieczenie ma wtedy inwestor?

Nie do końca peer-to-peer

Pożyczka hipoteczna P2P w wykonaniu Money360 nie przypomina konstrukcji znanych z serwisów takich jak Zopa czy Prosper. Platforma pożyczkowa pełni tutaj rolę „grubego” pośrednika – wykonuje znacznie więcej czynności, wykraczając poza proste połączenie popytu i podaży. Nie ma mechanizmu aukcyjnego, a oferty zgłaszane przez potencjalnych pożyczkodawców są w pierwszej kolejności szczegółowo weryfikowane, by następnie trafić do grona wyselekcjonowanych inwestorów. Inwestorzy mają kilka dni na podjęcie decyzji i zadeklarowanie udziału projekcie pożyczkowym. Jeśli wszystko zakończy się pomyślnie, Money360 bierze na siebie wszystkie czynności związane z finalizacją umowy pożyczkowej, przygotowaniem dokumentacji oraz ustanowieniem zabezpieczeń. Platforma pośredniczy również w późniejszej spłacie rat i ewentualnych działaniach związanych z odzyskiwaniem niespłacanego zadłużenia.

Rozbudowana rola pośrednika pociąga za sobą znacznie większe, niż na innych rynkach pożyczek społecznościowych, koszty. Pożyczkobiorca obciążany jest dwuprocentową prowizją w momencie sfinalizowania umowy, natomiast pożyczkodawcy płacą 1,5% kwoty pożyczki rocznie za czynności administracyjne związane z zarządzaniem kontraktem.

Nie tylko rozbudowany zestaw funkcji pośrednika różni Money360 od poprzedników. Specyficzny jest również sam „produkt”:

• Kwota pożyczki musi mieścić się w przedziale 200.000 – 5.000.000 dolarów amerykańskich. Są to kwoty dalece przewyższające maksymalną wysokość pożyczki (25.000 dolarów) na rynkach Prospera i LendingClub.
• Finansowana nieruchomość musi mieścić się w Kalifornii i nie posiadać żadnych obciążeń (hipoteka musi być wpisana na pierwszym miejscu).
• Termin spłaty pożyczki jest krótki – wynosi od 1 do 5 lat (!). W tym okresie pożyczkobiorca musi pożyczkę spłacić lub zrefinansować.
• Inwestorami mogą być tylko kwalifikowani inwestorzy zgodnie z Regulation D SEC, czyli m.in. charakteryzujący się wartością netto przekraczającą 1 mln dolarów lub posiadający dochody przekraczające próg 200.000 dolarów rocznie. W projektach pożyczkowych brać mogą udział także przedsiębiorstwa, trusty i inne podmioty spełniające dodatkowe wymogi.
• Minimalny wkład pożyczkodawcy nie może być mniejszy niż 50.000 dolarów.
• Każdy z pożyczkodawców ma osobny, niepodzielny udział w wekslu własnym (promissory note) wystawionym przez pożyczkobiorcę oraz w zabezpieczeniu na nieruchomości (deed of trust).

Do popularności jeszcze daleko

Przykład Money360 pokazuje, że schemat social lending nadaje się także do użycia w finansowaniu nieruchomości. Jednak szereg rozwiązań przyjętych przez tę amerykańską platformę budzić może zrozumiałe wątpliwości. Z punktu widzenia pożyczkobiorcy na plan pierwszy wybija się przede wszystkim nietypowy okres finansowania. Kredyty hipoteczne mają prawie zawsze długoterminowy charakter, tutaj proponuje się finansowanie najwyżej średnioterminowe. Czy propozycja Money360 to tylko „poczekalnia” dla pożyczkobiorców, którzy mają następnie szukać bankowego refinansowania zaciągniętego zobowiązania? Trudno mi, nie znając lokalnych uwarunkowań, pojąć sens tego rozwiązania. Być może to prowizorka, a może w celu zapewnienia inwestorom płynności Money360 ograniczyło czas jednego kontraktu, jednocześnie umożliwiając im w przyszłości proste rolowanie zadłużenia.

Dla inwestorów podstawową barierą jest minimalny próg wnoszonego wkładu. Można zaryzykować stwierdzenie, że P2P lending w wydaniu Money360 to raczej propozycja dla potencjalnych klientów private banking, niż alternatywa bankowej lokaty dla przeciętnego zjadacza chleba. Z drugiej jednak strony, fakt zabezpieczenia zobowiązania (i to nie byle jakiego) może przekonać wyrafinowanych inwestorów do wypróbowania nowego modelu i utorować drogę dla ewentualnych naśladowców pionierskiego amerykańskiego przedsięwzięcia.